Ação Judicial Renovatória - Principais Aspectos
Dr. Daniel Dezontini, adv
O melhor modo de o locatário-lojista proteger o seu fundo de comércio é se valer da ação judicial renovatória, na medida em que essa medida visa a renovação compulsória do contrato de locação comercial.
Tal demanda judicial também serve para ajustar o valor do aluguel à realidade de mercado, bem como para o locatário-lojista pleitear a nulidade de cláusulas abusivas constantes do contrato de locação, apesar de existirem posicionamentos contrários no Judiciário,. Por exemplo: previsão de aluguel em dobro no mês de dezembro de cada ano; previsão de mobilidade do espaço comercial, de um local para outro, de acordo com a vontade do locador-empreendedor etc.
O maior patrimônio do locatário-lojista é definitivamente o seu ponto comercial, posto que quando ele deixa vencer o prazo legal de propositura da ação judicial renovatória:
(i) o locador-empreendedor pode ingressar com uma ação de despejo, logo após o término do prazo determinado de vigência do contrato de locação, o que pode acarretar a perda do ponto comercial, sem dar direito a qualquer tipo de indenização, ou;
(ii) o locador-empreendedor pode exigir o pagamento de novas luvas, aumentar do valor do aluguel, e/ou decretar qualquer outra ordem esdrúxula, como condição para a renovação da locação por mais um período.
Vale dizer, vencido o prazo legal de renovação do contrato de locação, a conservação do negócio desenvolvido pelo locatário-lojista ficará literalmente nas mãos do locador-empreendedor.
Assim, desde que exerça o seu direito a renovação compulsória da locação comercial respeitando o prazo previsto na legislação aplicável à espécie, o locatário-lojista jamais poderá ser despejado imotivadamente e a cobrança de luvas não será mais exigível.
Por outro lado, convém lembrar que, em regra, não há a renovação imediata do contrato de locação, salvo na hipótese de constar da avença cláusula de prorrogação, ou renovação, automática e o locatário-lojista manifestar-se nesse sentido perante o locador-empreendedor, cláusula essa que na prática não é muito comum de existir.
Por consequência, a renovação se dará ou de forma amigável, por meio de um aditamento do contrato de locação atual, ou mediante a celebração de um novo contrato de locação, ou ainda se efetivará mediante uma sentença judicial favorável e definitiva proferida em uma ação renovatória.
Com efeito, o locatário-lojista pode buscar a renovação amigável, antes do término do prazo de propositura da ação renovatória, negociando tempestivamente todas as condições contratuais do novo ajuste locatício, e contando obviamente para tanto com o auxílio de um advogado de sua confiança.
Entretanto, não restando essa alternativa amigável, ou optando-se, desde o início, pela propositura da ação judicial renovatória, o locatário-lojista, para exercer regularmente tal direito, necessitará preencher, em suma, os requisitos específicos da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), os quais estão previstos em seus arts. 51, caput, incisos I, II, III e § 5º, e 71, caput e incisos I a VI, e são basicamente os seguintes:
a) Prova de ter celebrado contrato de locação comercial por escrito, com prazo mínimo (ou a soma dos prazos de vários contratos escritos e sucessivos, ou seja, sem interrupção, de menor prazo) de 5 (cinco) anos ou mais, com a indicação clara e precisa do período a ser renovado;
b) Prova de exploração do comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 (três) anos;
c) Prova do exato cumprimento das obrigações estipuladas no contrato em curso, como aluguéis, condomínios, fundos de promoção, seguro, impostos prediais, taxas, verbas que variam conforme o consumo etc.;
d) Declaração dos fiadores, aceitando a renovação do contrato e os encargos da fiança (autorização dos cônjuges, se casados, também é preciso), bem como a comprovação, desde logo, da idoneidade financeira de cada um, por meio de certidões forenses, imobiliárias e de protestos, ainda que se tratem dos mesmos fiadores do contrato atual (exigência essa decorrente de alteração recentemente introduzida pela Lei nº 12.112/2009, conhecida por nova Lei do Inquilinato), devendo também haver a devida qualificação quando houver a mudança dos fiadores;
e) Indicação clara e precisa quanto à forma de reajuste (permitindo-se, hoje em dia, apenas o anual) e ao índice aplicável;
f) Indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação, no que diz respeito ao valor do aluguel, tanto o mínimo como o percentual; e
g) Propositura da ação renovatória no prazo decadencial de 01 (um) ano, no máximo, até 06 (seis) meses, no mínimo, anteriores à data do término do prazo do contrato em vigor.
E o início da contagem desse prazo se dará consoante as condições estabelecidas no atual contrato de locação (ex: a partir da inauguração do empreendimento, da inauguração da loja no empreendimento, da assinatura do contrato etc.), não podendo o locatário-lojista deixar de observá-lo, a fim de não perder o seu direito à renovação compulsória, ficando, reafirme-se, a continuidade do seu negócio à mercê do locador-empreendedor.
Dr. Daniel Dezontini é advogado e sócio fundador do escritório Dezontini Sociedade de Advogados, com ampla experiência na área de franchising e de locações de espaços comerciais em shopping centers.
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